Der Leser soll die Entwicklung der Endaussage verfolgen und das an den Schluss gestellte Ergebnis verstehen.
Die Gutachten teilen sich in eine Zusammenfassung, einen Beschreibungsteil und einen Bewertungsteil auf.
Die Sachverständigenordnungen der Industrie- und Handelskammern (IHK) sowie der Zertifizierungsgesellschaften schreiben vor, dass die Gutachten ihrer Sachverständigen nachvollziehbar, begründet und vollständig sein müssen.
In Bezug auf die Vollständigkeit wird auf das (mittlerweile zurückgezogene, aber inhaltlich noch anwendbare) Normative Dokument verwiesen. Dieses Dokument beschreibt auf 19 Seiten, wie ein (gerichtsfestes) Gutachten aufgebaut sei sollte und welche Inhalte es haben sollte.
Unter nachvollziehbar und begründet ist zu verstehen, dass die Leser der Gutachten die inhaltlichen Darstellungen nachvollziehen können. Zur Nachvollziehbarkeit gehört auch die Angabe aller benutzten Quellen und verwendeten Informationen, die Erklärung von Fachbegriffen, die Begründung der verwendeten Verfahren und Methoden bzw. Vorgehensweisen sowie die Darstellung der Berechnungen und Rechenschritte.
Zudem muss der Gutachtenaufbau logisch gestaltet sein, d. h. Zusammenhänge sollen gemeinsam dargestellt werden und der Leser muss die Entwicklung der Endaussage verfolgen und das an den Schluss gestellte Ergebnis verstehen können.
Der Umfang eines Verkehrswertgutachtens umfasst in der Regel um die 60 DIN A4 Seiten, wovon ca. 40 Seiten Schriftteil und ca. 20 Seiten Anlagen darstellen. Gutachten, die Bewertungsbesonderheiten beinhalten sind entsprechend länger.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aus Datenschutzgründen hier kein Beispielgutachten hinterlegen. Allerdings auch aus Gründen, dass wir feststellen mussten, dass unsere Texte in der Vergangenheit von Kollegen kopiert wurden.
Ein Verkehrswertgutachten ist zwar ein Verkehrswertgutachten; es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen Sonderformen vonnöten sind:
Schiedsgutachten sind eine Form der außergerichtlichen Streitbeilegung, die zu einer verbindlichen und selbst vollstreckungsfähigen Festlegung des Verkehrswerts einer Immobilie führen. Im Gegensatz zum Gerichtsverfahren haben die Parteien die Möglichkeit, den Sachverständigen selbst zu wählen. Auch stellt das Schiedsgutachten sowohl eine Zeit-, als auch eine Kostenersparnis dar.
In Zwangsverssteigerungsgutachten sind zusätzlich zu den üblichen Inhalten von Verkehrswertgutachten besondere rechtliche Hinweise einzuarbeiten. Zudem verlangt ein Zwangsversteigerungsgutachten grundsätzlich die Ausweisung der Einzelwerte aller Flurstücke, sofern mehrere Flurstücke im Zwangsversteigerungsumfang enthalten sind.
Verkehrswertgutachten für Stichtage in der Vergangenheit sind teilweise in Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen vonnöten, aber auch in bestimmten Kaufkonstellationen. Hier sind neben aktuell gültigen rechtlichen Vorgaben auch die rechtlichen Vorgaben zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag zu berücksichtigen. Der Sachverständige hat sich in das Marktgeschehen zum Stichtag zu versetzen. Dies ist in der Regel bis in die 1960er Jahre zurück möglich.
Wir ermitteln auch Werte, die diese individuellen Konstellationen wertmäßig berücksichtigen.
Früher war das Honorar für Verkehrswertgutachten in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Es richtete sich nach dem Verkehrswert, welcher im Endeffekt ermittelt wurde. Nach Wegfall dieses Paragrafen der HOAI hat unser Verband eine Honorarrichtlinie für seine Mitglieder verfasst, in dessen Anlehnung sich unser Honorar bestimmt. Auch sie richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert. Zusatzleistungen, wie z. B. Bewertung von Stichtagen in der Vergangenheit, Bewertung von Wohnungsrechten, Nießbräuchen, Reallasten, Erbbaurechten oder Denkmälern, Bewertung von besonderen Objektarten wie Lebensmittelgroßhandel, Campingplätze, Sportgelände, Autohäuser, Baumärkte etc. werden zusätzlich nach Pauschalsätzen oder nach Stundenaufwand abgerechnet.
Im Allgemeinen kann man sagen, dass das Honorar für ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert bis 250.000 € bei 3.000 € bis 3.500 € (inkl. MwSt.) liegt und bei einem Verkehrswert bis 500.000 € bei 3.500 € bis 4.000 € (inkl. MwSt.). Bei einem Verkehrswert bis 1 Mio. € kommen rund 4.500 € zum Tragen. Die exakten Kosten können im Vorfeld nicht genannt werden, da Auslagen und Nebenkosten anfallen, welche je nach Umfang des Auftrages und je nach Gebühren der jeweiligen Gemeinden und Kreise differieren. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich telefonisch.
Auf einige Einflussfaktoren wird in einer Verkehrswertermittlung nicht vertieft eingegangen, so z. B. auf
Sollte die Notwendigkeit bestehen, wird nach Absprache mit dem Auftraggeber auf entsprechende Kollegen zurückgegriffen. Mit einigen wurde bereits mehrfach zusammengearbeitet. Sie stammen in der Regel aus dem Raum Köln / Aachen und sind uns durch regelmäßige Erfahrungsaustausche der IHK Aachen und der IHK Köln bekannt.
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